Le pic immobilier
(No Ratings Yet)
Loading...
Cliquez pour agrandir.
J’aimerais attirer votre attention au graphique ci-haut qui donne une comparaison des prix immobiliers de tous les grands centres urbains au Canada en date du mois de mai dernier (source). Ça donne une bonne image de choses à venir. La zone du milieu indique jusqu’où les prix immobiliers pourraient chuter après l’éclatement. On peut constater que les marchés de Montréal et Ottawa risquent de souffrir un peu moins les effets de l’éclatement de la bulle immobilière que d’autres marchés, mais il faut quand même dire que si vous cherchiez à acheter votre première maison, le moment serait quand même mal choisi. Même à Montréal, les maisons pourraient perdre jusqu’à 25% de leur valeur. À Vancouver, les prix risquent de chuter de moitié, ce qui risque de causer une vague de faillites personnelles jamais vue auparavant.
Nous nous croyions tellement intelligents en 2007 lorsque la bulle immobilière a éclaté aux États-Unis. On riait des stupides américains qui ont fait des tas de prêts hypothécaires sans bon sens à des gens qui n’auraient jamais les moyens de payer. Des milliers de ménages américains se sont retrouvés à la rue avec une hypothèque qui excédait la valeur de leur maison. C’est sur le point d’arriver encore ici. Le taux d’intérêt de la Banque du Canada a été maintenu près de 0% depuis plus de deux ans et est toujours trop bas malgré une récente hausse. Ça a permis au banques d’offrir des hypothèques à des taux dérisoires (et empocher des profits monstres). Vous vous souvenez de Fannie Mae et Freddie Mac? Au Canada, nous avons la SCHL qui joue essentiellement le même rôle à sécuriser et titriser des hypothèques. Combien d’hypothèques? Oh, environ 60% de toutes les hypothèques au Canada. Qui garantit ces hypothèques? Vous et moi par le biais de vos impôts fédéraux.
Pire encore, certains utilisent l’équité de leur maison comme un guichet automatique en ré-hypothéquant leur maison pour s’acheter des motoneiges, des bateaux, etc. Qu’arrivera-t-il à ces gens quand les prix immobiliers s’écrouleront? Il est quasiment inimaginable que nous répétions toutes les mêmes erreurs que les américains en ayant encore la dévastation que ça leur a causé dans notre rétroviseur, mais il semble que nous soyons plus stupides qu’eux.
Maintenant, il semble que nous ayons rejoint le pic et les ventes immobilières commencent à s’essouffler. Selon un article du Globe and Mail, le volume des ventes immobilières a dramatiquement chuté. À Vancouver, le volume à chuté de 30% par rapport à l’année dernière et à Calgary de 40%. C’est le premier signe avant-coureur. Le reste du scénario américain risque de se répéter à partir de là:
- Le volume de ventes chute soudainement.
- Les prix ramollissent un peu.
- Le niveau des inventaires remonte.
- L’industrie immobilière essaient de convaincre les gens que rien ne se passe d’anormal.
- Le déni s’installe dans les média qui clameront que les bases fondamentales sont toujours solides.
- Les vendeurs tenteront de maintenir les prix tandis que la demande ne cesse de diminuer.
- Les inventaires rejoignent de nouveaux sommets.
- Les constructeurs commencent à offrir des incitatifs pour faire baisser leurs inventaires.
- Les vendeurs commencent à réaliser trop tard ce qui se passe.
- Les prix commencent leur descente.
- Les vendeurs commencent à offrir des incitatifs pour vendre leur maison.
- Les incitatifs ne fonctionnent pas.
- La dégringolade des prix commence à s’accentuer.
- La Banque du Canada tente de calmer le jeu en émettant des communiqués assurant le public que le marché immobilier est encore fondamentalement solide.
- Les inventaires montent en flèche, les prix s’écroulent et les constructeurs coincés avec des surplus d’inventaires font faillite.
Certains évènements peuvent se produire simultanément et peut-être dans un ordre légèrement différent, mais tout commence par une chute du volume de ventes. Chose certaine, le pic immobilier est atteint, la descente est amorcée et avec les taux d’intérêts déjà trop bas, rien ne pourra arrêter l’avalanche.
C'est triste quand même de constater qu'on répète les mêmes erreurs….
La baisse des prix immobiliers n'est pas inéluctable.
Le marché immobilier, c'est un marché d'offre et de demande avec une particularité: l'offre ne peut pas s'ajuster très rapidement. Si je veux une propriété sur l'île de Montréal, je dois composer avec l'offre existante ou attendre plusieurs mois.
Au contraire, la demande peut fluctuer rapidement. Le prix de vente est donc fortement relié à la capacité de payer des acheteurs. Celle-ci dépend énormément du taux d'intérêt, bien sûr, mais aussi des perspectives économiques. Si la reprise se raffermit on peut s'attendre à une hausse de la demande et à tout le moins un maintien des prix.
Concernant les taux d'intérêt: ils ne peuvent que monter, bien sûr. Mais monteront-ils rapidement? J'en doute. La cible d'inflation de la BdC est respectée et je doute qu'il soit nécessaire en ce moment de faire monter la valeur du $CA. Je crois donc que la hausse sera lente.
Je crois également que les vendeur répugnent à une baisse du prix d'un immeuble. Plusieurs refuseront de vendre plutôt que de vendre à perte. C'est pourquoi je ne crois pas vraiment à l'éclatement d'une bulle. Je crois plutôt à une longue stagnation des prix comme dans les années 90.
Concernant la SCHL: j'aimerais connaître la source de ton 60% car il me paraît grandement exagéré. Ne serait-ce pas plutôt 60% des nouvelles hypothèques? Ou peut-être des acheteurs de première maison? Considérant que 2 propriétaires sur 5 n'ont pas d'hypothèque, je m'imagine mal que les autres soient majoritairement hypothéqués à plus de 80% de la valeur de la propriété…
@ JP
La demande commence à s'ssouffler à Vancouver et Calgary parce que les maisons sont tout simplement hors de prix. Le prix moyen d'une maison à Vancouver est de $800 000 et ça prend un revenu mensuel de $11 000 pour pouvoir faire les paiements d'hypothèque. C'est totalement dément. Même sans une hausse précipitée des taux d'intérêts, ces marchés vont s'écrouler sous leur propre poids.
J'ai pris le chiffre de 60% dans cette chronique de David Descôteaux parue dans son blogue, le journal Métro et le site de l'IEDM. Je suggère aussi de lire ces deux billets (ici et ici) très éclairants sur la SCHL
Habitant à Ottawa, c'est même carrément hors de prix au rapport qualité/prix.
Par contre, ayant été à Vancouver, cette situation particulière (et ceux qui viennent d'Hong Kong ont une influence sur la demande autant à Vancouver qu'à Toronto) amènent que le phénomène à la mode depuis quelques temps est qu'il devient évidemment beaucoup plus rentable d'habiter et de travailler dans des villes de banlieues qui sont quasi-autonomes (je pense principalement à une ville comme Abbotsford qui voit sa population grossir à vue d'oeil ou même Hamilton, Barrie ou Oshawa qui deviennent peu à peu des banlieues de Toronto).
Bien entendu, on ne réalise pas comment la loi de l'offre et de la demande est très visible dans notre vie quotidienne, ce qui va faire (à mon avis) que la bulle du marché immobilier va péter sans même montrer les taux d'intérêt à cause que le prix de marché va simplement descendre faute d'acheteurs potentiels car il existe un nombre limité de chinois venant d'Hong Kong qui payent leur maison de 1,5 million de dollars cash (et croyez-moi j'en ai vu beaucoup à Toronto).